수원 장안구 영화동 빌라 경매 물건 분석: 신분당선 연장 및 화성행궁 도시재생 호재 [2024타경98029]

안녕하세요. 질리입니다.

 

오늘은 수원에 있는 빌라 물건을 공부해보려 해요.

 

가끔 드라마나 사진에서 많이 보고 늘 궁금했 던 행궁동,

수원화성 돌담길과 고즈넉한 분위기가 느껴져 관심이 가던 동네였어요.

 

이번엔 행궁동 근처에 괜찮은 빌라를 발견해서

주변 환경을 공부할 겸, 수익 시뮬레이션도 함께 해보려 합니다.

 

 

⚫ 물건정보

 

• 사건번호: 2024타경98029
• 소재지: 경기 수원시 장안구 영화동 445-18, 2층201호 (인정베스트빌)
• 종류: 다세대주택
• 감정가: 217,000,000원
• 최저가(1회 유찰): 151,900,000원 (감정가의 70%)
• 5층 중 2층
• 방 2개/욕실 1개 (발코니 4개)
• 면적: 건물 50.12㎡ (약 15평) / 토지 32.25㎡ (약 9.7평) 
• 사용승인: 2013. 12. 27. (13년)

 

 

외부 사진

 

외관과 현관문 사진을 보니 깔끔하고 관리가 잘 된 모습이에요.

방 2개뿐인 게 조금 아쉽지만,

엘레베이터가 있다는 점이 큰 장점이에요.

 

엘리베이터가 있는 빌라는 매도 시 수요가 높아
거래가 빠른 편이거든요👍

 

 

내부 사진

 

 

내부 사진을 좀 검색해봤는데 잘 안나오네요~

2013년식 건물이라 비교적 깔끔할 것 같아요.

인테리어를 하더라도 도배정도만 하면 되지 않을까 싶습니다!

 

 

⚫ 입지 분석

 

📍 위치

 

위치는 수원에서 유명한 수원화성, 화성행궁 근처예요.

가장 가까운 역으로는 서쪽으로 1호선 화서역이 있어요.

 

 

🚉 교통 인프라

• 화서역까지 도보 이동은 약 35분 소요되네요 (2km 정도)
• 버스로 이동 시 20~25분정도 걸려요.
• 빌라에서 역까지는 꽤 머네요. 그나마 버스 정류장은 가까이 있어서 다행이네요.
• 광역버스를 타면 강남까지 약 1시간이면 갈 수있어요. 다만, 한번에 가는 버스는 없어요 😂

나무위키

무엇보다 주목할 점!

화서역에 신분당선 연장이 예정되어 있어요.

거리뷰로 보니 공사가 한창 진행중인 것으로 보여요.

 

완공이 2029년쯤이라
향후 판교나 강남으로 출퇴근하는 수요층에게 큰 호재가 될 것 같아요.

 

 

🏡 생활 인프라

• 서쪽으로 화홍초, 영복여중, 영복여고, 수원제일중이 가까이 있어요. 이외에도 주변에 초,중,고가 많이 분포되어 있어요.
• 빌라 주변으로 약 2천개의 상권이 형성되어 있어요. 사방을 둘러싸고 있는 것 같네요!
• 화서역쪽으로 가면 스타필드도 있고, 장안문 거북시장도 있어 생활 편의성은 우수한 편이예요.
• 수원화성, 팔달공원, 만석공원, 서호공원 등 도심 내 녹지가 가까워 산책하기 좋은 환경이에요.

주변 상권과 학원가

 

🎊 개발 호재

• 국토교통부는 수원 영화동을 도시재생혁신지구로 선정했어요
• 수원 화성 인접 지역을 활용해 관광, 상업, 문화콘텐츠 거점을 조성한다고 해요.
• 장안3구역 주택 재개발 정비사업 첫 삽을 뜨면서 주거환경이 점점 더 좋아질 것 같아요 (2025년 10월 31일)

수원 영화 문화관광지구 [사진=수원시]

 

⚫ 권리 분석

 

권리관계 요약
✅ 말소기준권리: 2014. 03. 17. 미래신협 근저당권
✅ 선순위권리: 없음
✅ 인수되는 권리: 없음
✅ 임차인 현황: 없음 (소유자가 임차인으로 등록되어 있으므로 대항력 문제는 없음) 👉 본인 거주라는 의미!

 

말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸돼요.
임차인도 없어 인수 리스크가 없는 깔끔한 물건이에요.

🧐 소유자 = 임차인 아님

경매에서 '임차인'으로 보호받기 위해서는 3가지 요건을 충족해야 해요.

1. 임대차계약이 존재할 것! (임대인 ≠ 임차인)

2. 주민등록 전입신고 완료

3. 실제 점유 중일 것

 

박OO은 소유자이므로 1번 요건(임대차계약 존재)이 성립하지 않아요.

즉, 법적으로 임차인이 될 수 없어요!

 

⚫ 수익 분석

시세 조사

 

비슷한 조건으로 네이버에서 시세를 찾아봤어요.

매매가는 1.3억부터 1.8억까지

 

전세 매물은 없다

월세는 1000/50~60 

인정베스트빌보다 평수가 더 적어서 2000/60이나 1000/70~80도 잘하면 가능하지 않을까?

 

네이버 부동산 시세

 

 

국토교통부 실거래가

 

비슷한 면적과 연식을 기준으로 최근 1년 실거래가를 확인해 봤어요.

거래금액이 4,100만원부터 3억 2천까지 다양하지만

비슷한 조건에서는 2억 초반대에서 거래되었어요!

 

보수적으로 정리하면, 

• 매매: 1.8억 
• 전세: 1.4억 이상 가능 (공시가격 1.31억)
• 월세: 1000/70

 

예상 수익

 

 

 

• 감정가: 217,000,000원
• 최저가: 151,900,000 원 (70%)
• 입찰가: 161,000,000원 (74%)
• 매도가: 195,000,000원
• 비용: 750만 원 (취득세, 법무비, 명도비 등)
• 투자금액: 3,950만 원
• 수익: 1,760만 원 (44%)
• 입지: 화서역 신분당선 연장, 도시재생호재
• 단점: 역세권과 거리가 있음, 방 2개

 

 

시간이 되면 행궁동 구경도 할 겸 한번 다녀오면 좋을 것 같아요.

한 번 더 유찰이 될 수도 있을 것 같아요

매각일까지 지켜보고 수익률을 비교해봐야겠어요.

 

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낙찰 결과가 나왔네요!

매각 183,180,000원 (84.41%) / 입찰 6명 / 박OO

(2위 금액 167,000,000원)

 

결과는 패찰! 😂

 

이 글은 전문가의 분석이라기보다는,
스스로 공부하며 쌓아가는 성장 일지예요.

읽으시면서 부족하거나 좋은 의견이 있다면 댓글로 알려주세요.
함께 공부해요. 🙌